有关宅基地的常见法律问题

宋献律师 律师实务 房产纠纷评论1,137阅读模式

有关宅基地的常见法律问题

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宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,在地类管理上属于(集体)建设用地。随着市场经济的发展和城镇化进程的加快,农村宅基地产生了诸多问题。如何科学有效地处理和应用农村宅基地,对其相关法律问题进行梳理有很强的现实意义。本文以法律视角对农村宅基地常见问题进行梳理,以期对大家有所帮助。

一、农村“一户多宅”,应如何认定?

根据我国《土地管理法》第六十二条的规定,农村村民一户只能拥有一处住宅,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。我省宅基地最大面积标准是不超过264平方米。

根据《山东省农村宅基地管理办法》的规定,农村村民申请住宅用地,需要达到实质要件和程序要件:

实质要件是:

1、本村村集体经济组织成员;

2、符合单分户的条件,比如,已结婚、分家立户,即户口已经单独分户。

程序要件是:

应先向村委会申请,村委会应当召开村民或村民代表大会讨论,如经过村民代表大会多数通过,呈报国土资源部门审核,再由县级人民政府批准。

由于我国人口众多,土地资源稀缺,我国关于农村宅基地的法律是,坚持“一户一宅”的法律制度,不允许“一户多宅”。因此,一户多宅一般是不允许的,也是不合法的;常见类型,比如:不符合正常分户的一户多宅;建新未拆旧的一户多宅;通过骗取审批手续建造的一户多宅;没有任何审批手续的违法建设等。但是,有例外情况,比如,通过合法继承房屋取得的宅基地使用权、本村村民通过合法买卖多出来的房屋,通过与父母分户新建的房屋,虽然是一户多宅情形,但是具有合法事由,不算违法情形。

二、村集体如何依法收回宅基地使用权

首先符合法定条件:

1、不符合法律规定或没有合法事由的一户多宅;
2、户口已迁出且不居住的宅基地;
3、集体供养的五保户死亡后腾出的宅基地;
4、非法占据的宅基地;

收回的法定程序:根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定,村委会对不符合一户一宅情形的宅基地有权收回,因为村委会对宅基地具有所有权,村民仅有宅基地使用权。收回的程序,一般是村委会进行调查核实,召开村民代表大会,呈报国土资源部门审核,再经县级人民政府批准。

三、祖孙三代均已不在本村生活或外嫁女的情形,村集体如何收回宅基地?

首先,应解决户口问题,清理户口,以便准确确定“家庭户”的问题。
其次,要排除合法继承房屋的问题,以便准确界定宅基地是否合法使用问题。但是注意的是,房屋继承人对宅基地上房屋只能有使用权,没有修缮权,房屋倒塌后,不能再重建。
针对外嫁女问题,可以先征求其婆家村居的态度,看婆家村集体是否承认其为村集体组织成员。
针对祖孙三代不在本村生活居住的问题,已在外地生活的孙辈们来主张权利,主要看房屋是否倒塌,是否有合法继承关系存在,是否还是本村集体组织成员。

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宋献律师
  • 本文由 发表于 2023年7月14日 11:56:20
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