穗府办规〔2023〕3号 | 广州市农民集体所有土地征收补偿办法2023最新

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广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知

穗府办规〔2023〕3号

各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

广州市农民集体所有土地征收补偿办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到问题,请径向市规划和自然资源局反映。

广州市人民政府办公厅

2023年2月18日

 

广州市农民集体所有土地征收补偿办法

第一章  总  则

第一条  为进一步规范本市征收农民集体所有土地工作,维护被征收土地农村集体经济组织及其成员、村民委员会及其他利害关系人的合法权益,促进城乡社会经济和谐发展,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省土地管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条  本市行政区域内征收农民集体所有土地,适用本办法。法律、法规、规章另有规定的,从其规定。

第三条  征收土地应当符合《中华人民共和国土地管理法》规定的公共利益需要和条件,遵循合法、公平、合理的原则,保障被征收土地农民原有生活水平不降低和长远生计。

征收土地涉及国家安全、生态环境保护、历史文化和文物保护、古树名木范围的,应当遵守相关法律法规的规定。

第四条  市人民政府负责统筹本市征收土地工作,各区人民政府负责组织实施本辖区内征收土地工作。

市自然资源主管部门负责本市征收土地具体管理工作,市自然资源主管部门各区派出机构负责本辖区征收土地具体管理工作。区人民政府承担征地事务工作的部门具体实施征收土地补偿安置工作。

发展改革、财政、生态环境、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、农业农村、林业和园林、城管、统计、公安等有关行政主管部门按照各自职责协同实施本办法。

镇人民政府(街道办事处)做好本辖区内征收土地相关工作。

第五条  市、区人民政府应当实行征收土地信息公开,组织自然资源主管部门会同农业农村部门、人力资源和社会保障部门和镇人民政府(街道办事处)等,开展征收土地预公告、土地现状调查结果公示、征地补偿安置公告、征收土地公告,充分保障被征收土地农民的知情权、参与权、表达权和监督权。

第六条  征收土地预公告、征地补偿安置公告、征收土地公告或者其他需要采用公告(公示)程序的,采取现场和网络等有利于社会公众知晓的方式进行。

(一)现场公告。现场公告应当在征收土地现场及拟征收土地所在的镇(街道)、村(联社)、村民小组(社)范围内发布。征收镇(街道)农民集体土地的,在镇人民政府(街道办事处)公示栏或者所在办公地点张贴公告;征收村(联社)集体土地的,在拟征收土地所在镇(街道)、村(联社)公示栏或者所在办公地点张贴公告;征收村民小组(社)集体土地的,在拟征收土地所在的镇(街道)、村(联社)、村民小组(社)公示栏或者所在办公地点张贴公告,村民小组(社)没有固定办公场所的,在该村民小组(社)内村民聚居地的明显位置张贴公告。

发布现场公告的,应当对公告张贴情况进行拍照或者录像留存,记录张贴和拍摄时间;负责张贴公告的工作人员及被征收土地农村集体经济组织负责人须签字证明,并将相关证据材料存档备查。其中,发布征地补偿安置公告、征收土地公告的,还应当依法向公证机构申请进行现场公证。

(二)网络公告。现场公告发布的同时,在市、区人民政府及自然资源主管部门网站、政务新媒体发布网络公告,应当对网络公告以下载、打印等方式予以留存。

(三)其他能够确保被征收土地相关权利人知晓的方式,并相应做好记录留存。

第七条  对违反本办法的行为,任何组织和个人均有权向市、区人民政府,自然资源主管部门或者其他有关部门举报。

第二章  征收土地程序

第八条  建设项目使用非储备用地的,由建设单位持建设项目的立项文件,用地预审和选址意见书等材料,向自然资源主管部门提出用地申请;属储备用地的,由土地储备机构持储备用地界址坐标和土地勘测定界技术报告书,向自然资源主管部门提出用地申请。

第九条  为了公共利益的需要征收土地的,区人民政府应当在依法完成征收土地预公告、土地现状调查及结果确认、社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、征收土地补偿登记、测算并落实有关费用、签订征地补偿安置协议等前期工作之后,方可提出征收土地申请。

涉及土地征收成片开发的,按照国家、省关于土地征收成片开发的规定执行。

第十条  建设项目用地需依法征收土地的,由区人民政府按规定发布征收土地预公告,启动开展征收土地前期工作。征收土地预公告内容应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等,预公告时间不少于十个工作日。

第十一条  征收土地预公告发布之日起,在拟征收土地范围内通过抢栽抢建等不正当方式增加补偿费用的,包括新建、改建、扩建房屋或者其他建筑物、构筑物,种树、种草或者种植其他作物等,对违反规定抢栽抢建部分不予补偿。

第十二条  征收土地预公告发布后,区人民政府应当组织有关部门或者镇人民政府开展土地现状调查,调查拟征收土地的位置、权属、地类、面积,农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量,以及拟征收范围内文物古迹、古树名木及古树后续资源、历史建筑、传统风貌建筑、历史文化名村、历史风貌区、传统村落、重要农业文化遗产等情况。调查人员应当通过拍照或者录像等方式保全现状资料,必要时可以向公证机构申请进行现场公证。

第十三条  区人民政府应当组织被征收土地的所有权人、使用权人及其他相关权利人对土地现状调查结果予以确认。

第十四条  被征收土地的所有权人、使用权人及其他相关权利人因客观原因无法确认或者不配合调查确认的,应当进一步与被征收土地的所有权人、使用权人及其他相关权利人充分协商。对不配合协商或者经协商后不配合调查确认的,书面发出拟征收土地现状调查结果确认书、敦促确认土地现状调查结果通知书。经协商和书面告知后仍无法确认或者拒不确认的,采取见证、公证等方式留存协商、书面告知和调查结果的记录,并在拟征收土地所在的乡镇和村、村民小组范围内公示,时间不少于十个工作日。公示期间有异议的,应当及时核查处理。

第十五条  市、区人民政府应当组织有关职能部门、镇人民政府(街道办事处),或者委托具备相应评估能力的第三方机构开展拟征收土地社会稳定风险评估,并开展制定评估方案、充分听取意见、对社会稳定风险状况综合研判等工作,确定风险点,提出风险防范和处置预案,形成评估报告。

开展社会稳定风险评估时,可以采取现场座谈、随机访谈、书面问卷等方式充分听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

第十六条  区人民政府应当依据社会稳定风险评估结果并结合土地现状调查情况,依法组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等部门拟定征地补偿安置方案。

征地补偿安置方案应当载明征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。

拟定征地补偿安置方案时,因为征收土地造成的不具备独立耕作条件,形状不规则,农村集体经济组织确实难以利用或者无法利用的夹心地、边角地、插花地,可以予以货币补偿,具体补偿标准和管护方式由区人民政府制定。

第十七条  依法拟定的征地补偿安置方案,由区人民政府按照本办法第六条规定发布公告,听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

公告内容应当同时载明办理补偿登记的方式和期限、不办理补偿登记的后果以及异议反馈渠道等内容,公告时间不少于三十日。

第十八条  征地补偿安置公告期满,过半数被征收土地农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议或者区人民政府认为确有必要的,区人民政府应当组织召开听证会听取意见。方案需要修改的,修改后按照本办法规定重新公告,公告时间不少于十个工作日,并重新载明办理补偿登记期限,按照本办法规定办理补偿登记;方案无需修改的,应当公布不修改的理由。

第十九条  被征收土地的所有权人、使用权人应当在征地补偿安置公告载明的办理补偿登记期限内,持不动产权属证书或者登记证明、土地承包经营合同等证明文件到公告指定的部门办理补偿登记。补偿登记办理过程,可以向公证机构申请进行现场公证。

被征收土地的所有权人、使用权人未在征地补偿安置公告载明的期限内办理补偿登记的,相关情况按照经确认或者公示的土地现状调查结果确定。

第二十条  区人民政府确定征地补偿安置方案后,应当组织有关部门测算并落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用(以下统称征收土地补偿费用),以及被征收土地农民社会保障费用,由有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。征地补偿安置协议中涉及不同权利主体的,应当明确各权利主体利益,并附各权利主体签名或者盖章。

征地补偿安置协议应当对补偿方式、补偿金额、交出土地的期限和条件、安置方式、补偿费用的支付期限以及违约责任等进行明确约定。

征地补偿安置协议签订期限内,对于个别确实难以达成协议的,区人民政府应当在申请征收土地时如实说明,并依据征地补偿安置方案、补偿登记结果和社会稳定风险评估报告等提出处置意见,做好风险化解工作。

第二十一条  征收土地补偿费用、被征地农民社会保障费用实行预存制度。征收土地报批前,区人民政府应当将测算的征收土地补偿费用足额预存至土地补偿和安置补助费有关账户,将社会保障费用足额预存至收缴被征地农民养老保障资金过渡户,并保证专款专用。

征收土地批准后按规定拨付征收土地补偿费用。各区可以结合实际情况将征收土地补偿费用预付给被征收土地的所有权人、使用权人或者相关权利人。

土地补偿和安置补助费有关账户的开设和管理按照财政部门有关规定执行。

有关费用未足额预存或者预付的,不得批准征收土地。

第二十二条  符合征收条件的土地,应当实行统一征收。涉及农用地转为建设用地的,应当依法办理农用地转用审批手续,由区人民政府依法组织完成征收土地前期工作,与农用地转用一并提出征收土地申请。

农用地转用和征收土地申请时,由自然资源主管部门按照相关规定拟定用地报批组卷材料,经市、区人民政府审核同意后,报有批准权的人民政府批准。

征收土地申请时,应当根据省、市有关规定同步落实留用地安置和社会保障安置。

第二十三条  市、区人民政府在收到征收土地批准文件之日起十个工作日内,应当向社会主动公开;区人民政府在收到征收土地批准文件之日起十五个工作日内,应当按照本办法第六条规定发布征收土地公告,公告期不少于十个工作日。公告应当包括下列内容:

(一)征收土地批准机关、文号、时间、用途和征收范围;

(二)征地补偿安置方案;

(三)征收土地补偿费用以及被征地农民社会保障等费用的支付方式和期限等;

(四)其他需要公告的内容。

第二十四条  征收土地补偿费用应当在征收土地公告期满之日起三个月内依法及时足额支付到位,并按省相关规定落实被征地农民社会保障费用分配到人。对个别未达成征地补偿安置协议的,支付征收土地补偿费用的期限自征地补偿安置决定作出之日起计算。

征收土地补偿费用、社会保障费用等未按照规定足额支付到位或者提存公证的,不得强行征收、占用被征收土地。

禁止侵占、挪用征收土地补偿费用和其他有关费用。

第二十五条  对个别未达成征地补偿安置协议的,由区人民政府在征收土地公告期满后,依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定,明确征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障、土地和房屋交出期限等内容,并依法组织实施。

第二十六条  被征收土地所有权人、使用权人应当在约定或者规定的期限内交出土地。在规定期限内提前交出土地并积极配合完成征收土地相关手续的,可以给予适当奖励。具体奖励措施和标准,由各区人民政府另行制定。

第二十七条  区人民政府已按照征地补偿安置协议足额支付或者提存公证征收土地补偿费用,并落实被征地农民社会保障费用,被征收土地所有权人、使用权人未按照协议约定交出土地的,区人民政府应当履行催告程序,向被征收土地所有权人、使用权人发出限期交出土地通知。

征收土地补偿费用未按照协议约定支付或者提存公证的,社会保障费用未按规定落实的,被征收土地所有权人、使用权人有权拒绝交出土地。

第二十八条  被征收土地所有权人、使用权人未按照征地补偿安置协议交出土地,经催告后仍不履行的,或者未在征地补偿安置决定规定的期限内交出土地的,由区人民政府作出责令交出土地的决定;拒不履行的,依法申请人民法院强制执行。

第二十九条  在征收土地补偿费用足额支付且相关职能部门按照约定履行安置义务后,被征收土地所有权人、使用权人应当及时申请办理不动产权证(包括集体土地所有权证、集体建设用地使用权证、宅基地使用权证、房屋所有权证、林权证、土地承包经营权证等物权凭证)的注销(变更)登记,注销被征收土地及所涉及房屋的权属。在补偿登记和征地补偿安置协议签订阶段已足额预付补偿费用的,可以同步组织被征收土地的所有权人、使用权人、被征收土地所涉及房屋所有权人申请产权注销(变更)登记。

未在约定时限内申请办理注销(变更)登记的,由区人民政府凭补偿费用足额支付或者足额提存公证凭证,生效的人民政府征收决定或者人民法院、仲裁机构的法律文书等文件,书面通知不动产登记机构办理注销登记,不动产登记机构应当按照通知等文件要求办理。

实行复建安置或者产权调换的,应当为被征收土地及所涉及房屋权利人办理所安置或者调换房屋的产权登记手续。

第三十条  征收土地补偿费用及相关奖励费用应当按照省、市农村集体资产管理相关规定管理和使用,由各级农村财务管理部门负责。

被征收土地农村集体经济组织应当建立财务公开制度,并设立补偿费用专用账户,对补偿费用的收取、分配、使用等事项应当向村民公开,接受村民监督。财政、农业农村、民政等行政主管部门和镇人民政府(街道办事处)应当加强对农村集体经济组织内部补偿费用分配和使用的监督。

第三章 征收土地补偿

第三十一条  征收土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、青苗和其他地上附着物等补偿费用。

第三十二条  征收土地的土地补偿费和安置补助费归土地所有权人所有。未经确权登记的,如土地权属有争议,经相关村(联社)、村民小组(社)依法表决同意的,可以先行支付给指定对象。

青苗、地上附着物的补偿对象为其所有权人。所有权人存在争议的,按照相关权利人签订的合法协议确定,协议未约定的,由双方协商确定,协商不成的,可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。

第三十三条  征收农民集体所有土地的土地补偿费、安置补助费补偿标准按照经依法批准公布的征收农用地区片综合地价执行。

同一征收土地项目的征收土地范围跨越不同区域,原则上按对应区域的征收土地补偿标准予以补偿。

第三十四条  青苗的具体补偿,按照经依法批准公布的标准执行。青苗补偿费包括一般青苗补偿和长生青苗补偿。

一般青苗补偿是指对被征收土地上正处于生长阶段的短期农作物的补偿,包括水稻、蔬菜、花生、薯类、甘蔗、玉米、豆类等。

长生青苗补偿是指对被征收土地上正处于生长阶段的、生长周期较长的经济作物以及水产养殖品的补偿,包括苗木、花卉、果树和水产品等。

观赏类植物(含绿化树、名贵树)由权利人按相关规定处理。

涉及古树名木及古树后续资源的,应当按照古树名木的相关管理规定执行。

第三十五条  征收土地涉及除房屋外的其他地上附着物原则上予以货币补偿,具体补偿按照经依法批准公布的标准执行。

第三十六条  征收土地涉及杆(管)线、电水(渠)、通信、网络等工程迁移及人畜饮水恢复工程按照原规模、现行标准实施,满足同等功能需要的原则进行补偿。对因改造、扩容、超过现行标准等所增加的费用,由工程建设单位承担。具体补偿按照经依法批准公布的标准执行。

第三十七条  征收土地补偿中涉及青苗、地上附着物或者杆(管)线、通信、网络等工程迁移及人畜饮水恢复工程需要评估的,评估机构由权利人协商选定;协商不成的,由区人民政府指定部门组织通过多数决定、随机选定等方式确定。

评估时点为征地补偿安置公告发布之日。

第三十八条  对有长期稳定收益的项目用地,在农村集体经济组织及其成员自愿的前提下,鼓励以征收土地补偿费用入股,或者以经批准的建设用地土地使用权作价入股,作为被征收土地划拨或者出让的条件。农村集体经济组织及其成员可以通过合同约定以优先股的方式获取收益。

第四章 征收土地安置

第三十九条  征收土地涉及农村村民住宅的,应当先补偿安置、后搬迁。

对农村村民住宅给予补偿安置后,农村村民住宅权利人应当在征地补偿安置协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

第四十条  征收土地涉及农村村民住宅的补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。

选择复建安置或者产权调换的,农村村民住宅权利人应当结清货币补偿金额与复建安置或者产权调换的房屋价值的差价。

第四十一条  农村集体经济组织和村民委员会办公场所、祠堂、圩集、庙观等农村集体经济组织的公共建筑物和公共设施及其他有合法产权的农村集体经济组织物业,可以按照“拆一补一”的原则复建安置或者产权调换。不具备复建安置和产权调换条件的,可以实行货币补偿。

因征收土地造成物业停产停业损失的,参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。

第四十二条  农村村民住宅应当以不动产权属证书或者登记证明,用地、建房批准文件,人民法院、仲裁机构生效的法律文书等作为补偿安置依据。

房屋的用途和建筑面积,以不动产权属证书或者登记证明、建房批准文件的记载为准,记载情况与不动产登记簿不一致的,以不动产登记簿为准。

未办理确权登记的存量农村住宅,如果符合广州市农村住宅建设管理相关政策中明确的存量宅基地房屋确权登记原则,可以参照取得合法产权的农村村民住宅进行补偿安置。

第四十三条  征收土地涉及的物业、农村村民住宅权利人不选择复建安置或者产权调换的,给予货币补偿,具体补偿按照经依法批准公布的标准执行。

第四十四条  有合法产权的农村村民住宅,按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定,以及按照每户农村村民住宅280平方米确定建筑面积进行复建安置或者产权调换,复建房屋优先选取本村安排的宅基地或者公寓式住宅。不具备复建安置条件的,由区人民政府筹建安置房源作为产权调换。

农村村民住宅合法产权建筑面积不足280平方米的,可以根据农村村民住宅权利人意愿按280平方米予以安置,不足部分由农村村民住宅权利人按复建房屋的建安成本价购买。

农村村民住宅合法产权建筑面积超过标准280平方米的,超出部分建筑面积不予复建安置或者产权调换,按照本办法第四十三条给予货币补偿,该部分货币补偿可以折算成股份参与集体物业收益分红。

第四十五条  对下列情形的建筑物及构筑物不予补偿:

(一)按法律、法规等规定认定为违法建设的建筑物及构筑物;

(二)超过批准使用期限的临时建筑物及构筑物;

(三)新房建成后应当拆除的旧房;

(四)征收土地预公告发布后的抢建部分。

对2009年12月31日之前建成的现状建筑,若已完善历史用地手续且符合农村村民住宅建设相关规定,经村集体批准使用宅基地的,对现状房屋不超过280平方米建筑面积按“拆一补一”复建安置,超出部分建筑面积不予复建安置,按被征收土地涉及的物业、农村村民住宅重置价给予货币补偿;不具备复建安置条件的,按照本办法第四十三条实行货币补偿。属于未经村集体批准,私自占地建设的不予复建安置,按建安成本价给予货币补偿。

第四十六条  对非被征收土地农村集体经济组织成员建造或者购买房屋的补偿,除符合本办法第四十一条规定的情形外,按照本办法第三十二条的规定确定的补偿对象与房屋建造人或者购买人先行协商解决,协商不成的,可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。在调解、仲裁或者诉讼明确具体权益分配前,可将相关补偿费用按程序进行公证提存。

第四十七条  征收土地涉及农村村民住宅搬迁的,区人民政府应当向农村村民住宅权利人支付搬迁费;选择复建安置或者产权调换的,在复建安置或者产权调换房屋交付前,应当向农村村民住宅权利人支付临时安置费或者提供周转用房。

前款规定的搬迁过渡期产生的相关费用及周转用房安排,参照国有土地上房屋征收的补偿标准和要求予以补偿及安排。

第四十八条  农村村民住宅权利人在规定期限内或者提前搬迁的,可以参照国有土地上房屋征收的奖励标准给予奖励。相关奖励措施和标准,由区人民政府另行制定。

第五章 附  则

第四十九条  本办法所称“征收土地”,是指征收农民集体所有土地。

本办法所称“建安成本价”,是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和。房屋建筑成本是指建设房屋的投入,安装成本是指安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本和人工成本,主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等。建安成本价以市住房和城乡建设行政主管部门发布的文件为准。

本办法所称“重置价”,是指在征地补偿安置方案公布时点的经济市场环境下,重新建设与征收土地涉及的物业、农村村民住宅类型、结构等方面基本一致的新物业、农村村民住宅的全部费用,包含建安成本、前期以及其他费用,不包含购买物业、农村村民住宅所占土地的成本。

第五十条  征收土地涉及的农村农民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并依法逐级报省人民政府批准。本办法未提及或明确的补偿标准,由区人民政府制定。

第五十一条  本办法自印发之日起施行,有效期5年。

公开方式:主动公开

广州市人民政府办公厅秘书处 2023年2月22日印发

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宋献律师
  • 本文由 发表于 2023年3月26日 16:27:50
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