广州男子购买宅基地建房后遭遇征地拆迁,能否获得赔偿?法院判了……

宋献律师 2022年5月12日17:42:14房产纠纷1 11阅读模式

近年来,一些城镇居民在城市待久了,就想去农村购置一处房产,节假日可以过上几天田园生活。

但是,这种购置房产的行为是不受法律保护的,一旦发生纠纷将承受不必要的损失。

广州男子购买宅基地建房后遭遇征地拆迁,能否获得赔偿?法院判了……

近日,广州市白云区法院审结一起案件,小陈购买了农村宅基地,但转让合同因违反法律、行政法规强制性规定,被判定无效。

那么
购买价款六十多万
能要得回来吗?
房屋拆迁补偿的两百多万元
又该归谁呢?
一起来看看吧!

广州男子购买宅基地建房后遭遇征地拆迁,能否获得赔偿?法院判了……

基本案情

小陈与老范及其家人签订了《宅基地转让协议书》,约定将座落于广州市白云区某街宅基地使用权作价58.8万元转让给小陈,如发生政府拆迁等行为,该宅基地上的一切拆迁补偿归小陈所有。后老范及家人又将上述宅基地旁边的地皮6平方米作价2.1万元及铁皮房屋作价4万元转让给小陈。

小陈受让上述地块后,兴建了一栋六层半高的房屋用于家庭居住。但之后,该地块被纳入了政府征用拆迁范围,小陈一家遂搬离并将场地移交给了政府。

小陈认为,涉案《宅基地转让协议书》违反了法律强制性规定,应属无效合同,老范一家应向其返还全部转让款、签名费并赔偿建房装修损失,故诉至法院。

原告小陈诉称

涉案转让合同无效,被告方应返还转让款65万元;我花了377万元在该宅基地上建房及装修,但得到的拆迁补偿款仅为249万元。被告方应赔偿建房、装修损失128万元;宅基地的使用权人登记为被告方,办理相关手续及领取补偿款需被告方配合,被告方以此向我索要了签名费,该签名费应返还给我。

被告老范及家人辩称

涉案地块拆迁款为249万元,已经包括了对宅基地、房屋及地上其他补偿,我方收到后已全部支付给原告。原告主张的房屋及装修损失,没有相应的证据证实,且其实际使用涉案房屋多年,产生了折旧贬值,也从中获取了租金,我方不应赔偿其建房装修损失。

我方实际收取了5万元签名费,该费用的交付是原告的真实意思表示,不存在撤销的法定事由。

原告明知涉案宅基地属于集体土地仍购买,其对于合同无效具有过错,我方不应当返还合同款。

争议焦点

1、涉案《宅基地转让协议书》是否有效?

2、被告是否需要返还宅基地转让款及利息,赔偿建房装修损失?

法院判决

关于涉案《宅基地转让协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定,涉案《宅基地转让协议书》实际涉及到对农村宅基地使用权的处置,违反了法律法规的强制性规定,依法应当认定为无效。

关于返还宅基地转让款及利息、赔偿建房装修损失的问题。涉案《宅基地转让协议书》是无效合同,但因涉案宅基地及上盖建筑均已被征收拆迁,故本案不涉及返还的问题。实际上,双方因合同无效而产生的权利义务已转为拆迁补偿利益的分配。

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转让协议中关于“如发生政府拆迁行为,甲方承诺该地的一切补偿受益人为乙方”的约定系双方的真实意思表示,该约定意味着双方签订协议时已预见涉案房屋被征收拆迁的可能,故对拆迁补偿利益的处分进行了明确。根据住宅拆迁补偿安置方案规定,村民住宅拆迁补偿可采用弃产补偿和安置两种方式,选择弃产补偿方式的不再安排安置。现原告已实际领取了房屋弃产补偿款、构筑物补偿款总计249万元,符合双方关于拆迁补偿利益处分的约定,原告要求完整弥补其签订无效合同导致的损失,于理不合,于法无据。故原告主张返还宅基地转让款及赔偿建房装修损失的诉讼请求,应不予支持。

关于返还签名费的问题。该费用是原告向被告支付的,事由是配合办理领取拆迁补偿款手续,虽双方对具体金额持不一致意见,但未有证据证实原告被迫向被告支付签名费,双方亦未对签名费的返还问题有明确约定,故原告要求返还签名费无事实和法律依据,应不予支持。

综上所述,法院一审判决:确认涉案《宅基地转让协议书》无效,驳回原告小陈的其他诉讼请求。

原告不服,提起上诉,广州中院二审判决:驳回上诉,维持原判。

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农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利,与该集体经济组织成员的特定身份相联系,具有福利性质和保障功能,不得转让给本集体经济组织以外的人。

本案中小陈与范某一家并非同一村集体组织成员,其不具备该宅基地的使用资格,他们的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。

在此法官提醒大家,国家对农村宅基地买卖作出了有别于国有土地的规定,在购买农村房屋前,要了解自己是否具备购买资格,慎重考虑,否则即使签订了房屋买卖合同,也属于无效合同,无权取得房屋的所有权,而且还可能需要根据自己的过错承担因合同无效造成的损失。

来源:广州市白云区人民法院

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宋献律师
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