物业公司是否有配合业主安装充电桩的义务?

近年来新能源汽车产业稳步发展,新能源汽车的销量逐年上升,小区业主对汽车充电桩的需求也不断增长。物业公司是否有配合小区业主安装充电桩的义务?本文围绕该主题整理了相关资料,以供读者参阅。

配合安装充电设施的义务

物业公司是否有配合业主安装充电桩的义务?

裁判规则

一、物业服务受让人向供电企业申请在其停车位安装电动汽车充电桩时,物业服务提供人应当根据相关行政法律规范及合同的概括约定予以协助——范某某诉重庆港华物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

【案例要旨】:物业服务受让人向供电企业申请在其停车位安装电动汽车充电桩时,物业服务提供人应当根据相关行政法律规范及合同的概括约定予以协助。经核验停车位产权、小区输配电设施设备功率与负荷、车库物理结构等,适宜安装电动汽车充电桩的,物业服务提供人应根据需要出具同意或适宜安装的证明。物业服务提供人以物业服务合同未约定或约定不明确为由抗辩的,人民法院不予支持。

案号:(2019)渝0116民初12700号

审理法院:重庆市江津区人民法院

案例来源:《人民法院案例选》.总第156辑(2021.2)

二、车位、车辆的所有权人有权申请在私有车位上安装充电桩,物业服务企业不得以存在安全隐患作为拒绝安装充电桩的理由依据——王某诉小区物业公司物业服务合同纠纷案

【案例要旨】:物业服务合同虽未约定物业公司有配合安装充电桩的义务,但规范性文件明确物业服务企业有配合安装义务。车位、车辆的所有权人有权申请在私有车位上安装充电桩,物业服务企业不得以存在安全隐患作为拒绝安装充电桩的理由依据。物业服务企业未征得小区全体业主意见,仅以部分车库业主意见拒绝所有人的申请,违反法律相关规定,人民法院不予支持。

审理法院:重庆市綦江区人民法院

案例来源:《人民法院报》2022年10月1日第3版

三、物业服务企业应配合业主安装新能源汽车配套充电装置,并为安装提供便利——周某诉物业公司物业服务合同纠纷案

【案例要旨】:小区业主有权对其拥有的车位进行合理使用,而在停车位上安装配套充电装置的目的是为了使用新能源汽车,符合有利于节约资源、保护生态环境原则,应予以鼓励。物业服务企业应配合业主安装新能源汽车配套充电装置,并为安装提供便利。即使存在电容容量及电缆负载问题,也应当由供电企业勘查判断,物业服务企业不能以质疑作为拒绝配合的理由依据。

审理法院:浙江省温州市瑞安市人民法院

案例来源:《人民法院报》2022年2月18日第3版

四、业主与物业服务企业在物业服务合同中约定,对未规定的事宜,遵照国家有关法律、法规和规章执行,相关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时予以配合、提供便利的,业主要求物业服务企业安装充电桩的,物业服务企业应当履行——范某诉物业公司物业服务合同纠纷案

【案例要旨】:业主与物业服务企业签订的物业合同,在服务内容的确定上,应当以合同为基础,结合诚实信用原则确定。业主与物业服务企业在物业服务合同中约定,对未规定的事宜,遵照国家有关法律、法规和规章执行,相关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时予以配合、提供便利的,为业主出具同意安装证明属于物业服务企业的合同义务,物业企业应当履行。

审理法院:重庆市江津区人民法院

案例来源:《人民法院报》2020年6月12日第3版

五、物业公司不得以业主的车位为租赁而非产权车位、充电桩存在安全隐患为由不予配合安装充电桩——王某诉其物业公司物业服务合同纠纷案

【案例要旨】:业主要求物业公司在其租赁多年的车位上安装充电桩,且小区物业管理委员会支持安装,物业公司应予配合。物业公司以业主的车位为租赁而非产权车位,且充电桩存在安全隐患为由不予配合安装充电桩,法院不予支持。

审理法院:江苏省南京市中级人民法院

案例来源:江苏省高级人民法院发布第二批弘扬中华优秀传统文化典型案例 发布时间:2021-12-27

六、车位的长期承租方有权在其使用车位上安装与其汽车配套的充电桩——朱某诉小区物业公司拒不配合安装充电桩纠纷

【案例要旨】:安装充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备,作为车位长期的承租方,有权在其使用车位上安装与其汽车配套的充电桩,小区物业公司应予配合。

审理法院:江苏省南京市中级人民法院

案例来源:南京法院2021年度十大典型案件 发布时间:2022-02-16

司法观点

一、物业服务人对业主共有部分的管理和维护物业服务人的义务首先就是对物业服务区域内的建筑物及其附属设施等共有财产进行管理和维护,这是物业服务人最重要的合同义务之一,也是保障业主正常生活、改善业主生活品质的重要基础。学界常把物业服务人的服务管理区分为对物的管理和对人的管理。物业服务人的此项义务主要涉及对物的管理,即管理物业服务区域内的业主的共有财产,主要包括小区内的道路、绿地、广场等公共场所,电梯、消防设施、公共照明设施和共有的车位车库等公共设施,以及物业服务用房等。(摘自黄薇主编:《中华人民共和国民法典释义及适用指南》(中),中国民主法制出版社2020年版,第1382页。)

二、关于物业服务人服务义务的来源

(一)合同约定的主要服务义务

物业服务合同的核心内容之一是物业服务人为业主提供相应的物业服务,这是物业管理制度所要达到的目标,也是社会分工高度发达之后的必然。物业服务人提供的服务也是其按照法律规定和合同约定完成合同义务的过程,其完成合同义务的全面性、完整性直接决定了业主的满意程度和物业服务制度能否顺畅运行。长期以来,对于物业服务人提供的物业服务内容,《物业管理条例》及许多省市的法规规定均比较粗略,只有比较原则性、概括性的规定,具体内容均交由业主与物业服务人在合同中具体约定。如《物业管理条例》第2条在物业管理的概念中对物业服务人的义务概括为“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”,第35条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务”,规定比较抽象和原则,不便操作。

也有的地方对于物业服务人应当完成的服务事项有比较详细的规定,在实践中进行了较好的探索,如《上海市住宅物业管理规定》第44条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;(二)共有绿化的维护;(三)共有区域的保洁;(四)共有区域的秩序维护;(五)车辆的停放管理;(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;(八)物业档案资料的保管;(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。”

但受制于业主一方的弱势地位和物业管理的专业性,在物业服务合同中很难将物业服务人应当完成的所有义务纳入其中,导致双方出现纠纷时物业服务人往往以合同没有明确约定为由逃避责任,业主的权益无法得到充分保障。《民法典》将物业服务的主要内容予以明确,从立法层面将物业服务人的合同义务上升为法律义务,对于增强物业服务人责任意识,提高物业服务人的服务水平,具有积极意义。此外,应当注意的是,根据《民法典》第938条规定,物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。本书在《民法典》第938条的解析中已经阐述了物业服务人服务承诺应纳入物业服务合同的法理依据。对于物业服务人公开的服务承诺,如果明确具体,物业服务人通过投标文件、公示栏、电子邮件等形式表明自己愿意受到约束,则该承诺同样应当作为物业服务人的义务来源。

(二)根据物业使用性质派生的服务义务

物业服务的内容事无巨细、纷繁芜杂,由业主与物业服务人在合同中约定物业服务的内容对于明确双方的权利义务、规范物业服务人的服务项目当然更为有利,但现实生活的千变万化导致合同不可能对于物业服务人的服务义务进行精细化的描述,故而物业服务人必须秉持服务精神,尽心尽责处理好物业服务区域内物业共有部分的各项事务。物业也是一个比较宽泛的概念,有住宅、商业、公益等多种物业,根据物业性质的不同,业主所需的物业服务也就不同,很难套用一种约定或规则来规定物业服务人应提供的物业服务。

按照本条(《民法典》第942条)的表述,除约定之外,物业服务人应当按照物业的使用性质妥善提供服务。那么,何为物业的使用性质?一般而言,物业可以分为商业物业、住宅物业、工业物业、市政物业、公益物业和其他物业等。商业物业是指那些通过商贸经营可以获得盈利性回报的物业,进一步可以分为商服物业和办公物业。住宅物业是指具备生活居住功能的建筑物业,包括住宅小区、住宅楼、公寓、别墅以及其配套的设施和场所;工业物业是指用于工业生产、研究和发展的厂房、仓库及其配套建筑和设施;市政物业主要是指道路、车站、桥梁、隧道、机场、加油站、广场、公园等特殊物业;公益物业则一般包括学校、医院、图书馆以及其他公益项目所使用的物业。目前,在这些不同性质的物业当中,住宅物业和商业物业是比较多见的物业形式。这些物业由于业主人数众多,物业体量巨大,一般交由专业物业管理公司进行管理,对于此类性质的物业服务应当适用《民法典》关于根据物业使用性质提供物业服务的规定。而对于工业、市政、公益等物业形式,业主数量相对较少或者比较单一,有的业主选择自行管理,也有的通过物业公司进行管理。

(摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典合同编理解与适用(四)》,人民法院出版社2020年版,第2585~2587页。)

法律依据

《中华人民共和国民法典》第九条 民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境。第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《国家发展改革委等部门关于进一步提升电动汽车充电基础设施服务保障能力的实施意见》(发改能源规〔2022〕53号)

一、加快推进居住社区充电设施建设安装(一)完善居住社区充电设施建设推进机制。各地发展改革、能源部门应加强与住房和城乡建设等部门的统筹协作,共同推进居住社区充电设施建设与改造。居住社区管理单位应积极配合用户安装充电设施并提供必要协助。业主委员会应结合自身实际,明确物业服务区域内充电设施建设的具体流程。

《国家发展和改革委员会、国家能源局、工业和信息化部、住房和城乡建设部关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》(发改能源〔2016〕1611号)

四、引导业主委员会支持设施建设。各地房地产(房屋)行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、社区居委会要按照《私人用户居住地充电基础设施建设管理示范文本》(附后),主动加强对业主委员会的指导和监督,引导业主支持充电基础设施建设改造,明确充电基础设施产权人、建设单位、管理服务单位等相关主体的权利义务以及相应建设使用管理流程。对于占用固定车位产权人或长期承租方(租期一年及以上)建设充电基础设施的行为或要求,业主委员会(或业主大会授权的管理单位)原则上应同意并提供必要的协助。

六、发挥物业服务企业积极作用。在居民区充电基础设施安装过程中,物业服务企业应配合业主或其委托的建设单位,及时提供相关图纸资料,积极配合并协助现场勘查、施工。鼓励物业服务企业根据用户需求及业主大会授权,利用公共停车位建设相对集中的公共充电基础设施并提供充电服务。地方可充分利用财政资金杠杆作用,对配套服务与管理积极主动、成效突出的物业服务企业给予适当奖补。

《北京市住房和城乡建设委员会关于做好住宅区电动车充电桩安装及后期秩序维护工作的意见》

各有关单位:

根据《关于解决物业小区电动车充电桩问题的工作方案》(京建发〔2021〕155号)要求,为解决好市民反映的物业小区电动车充电桩安装难问题,建立充电桩运行管理长效机制,现就做好住宅区电动车充电桩安装及后期秩序维护工作提出如下意见:

一、稳步推进安装。居(村)民委员会、业主委员会(物业管理委员会)等社区基层组织应结合住宅区实际情况,积极推动协调安装充电设施。拥有产权车位或具有一年以上长期车位租赁使用权的业主(物业使用人),可提出报装申请。业主委员会(物业管理委员会)可组织业主共同决定授权物业服务人利用公共停车位建设相对集中的公共充电设施,住宅区没有物业服务人的,可授权停车管理单位或其他专业公司实施。充电桩安装施工单位应具备相关资质条件。

二、积极支持配合。实施专业物业管理的住宅区且电容符合安装条件的,物业服务人应当积极支持和配合电动车充电设施建设安装工作,包括勘察现场、提供相关图纸或指认停车区域内电源位置及暗埋管线的走向等。未实施专业物业管理的住宅区,居(村)民委员会、业主委员会(物业管理委员会)或停车管理单位应积极提供相应的协助配合。

三、加强监督管理。充电设施所有权人或受委托人是施工安装、充电设施的维护及安全管理责任人,负责定期对充电设施开展电气安全、消防安全、防雷设施安全以及充电相关设备设施的检查和维护保养,及时消除安全隐患。充电设施所有权人在充电桩车位转让、合同到期或不再使用时,应及时通过拆除或转让等方式对充电桩进行妥善处理。使用公共充电桩充电的,使用人应在电动车充电完成后,及时移出充电车位,提高充电设施的使用效率。电动车充电桩所有权人可以与本小区物业服务人签订服务协议,由物业服务人协助管理、维护电动车充电桩。四、做好组织保障。各区房屋行政主管部门应加大政策指导;街道(乡镇)、社区(村)应积极发挥党建引领作用,统筹协调物业服务人(停车管理单位)、业主委员会(物业管理委员会)共同推进工作。

来源:法信

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宋献律师
  • 本文由 发表于 2022年11月23日10:50:09
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匿名

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